CBRE: 北京・天津・廊坊の倉庫・物流市場: 地域による需要と供給の違いを分析

2020年以降、北京・天津・廊坊エリアの高水準倉庫の在庫は加速的な成長期に入った。 2022年の新規供給は260万平方メートルに達し、その年の在庫拡大の成長率は28%に相当します。 2023年から2025年にかけて、年間平均新規供給量は210万平方メートルで推移すると予想されています。2023年第2四半期の北京、天津、廊坊の空室率はそれぞれ15.0%、30.2%、50.2%に達しました。この膨大な新規取引量は、北京・天津・廊坊市場全体が、長期的には需要と供給の不均衡と賃料下落に陥るのではないかという市場の懸念を引き起こしている。

この問題の分析と答えは一般化できません。 CBREはこのほど、「北京・天津・廊坊倉庫・物流市場：地域別の需給差の分析」と題する特別レポートを発表した。このレポートでは、北京・天津・廊坊の各サブマーケットにおける需給差を多角的に分析し、今後の動向を予測することで、ユーザー企業や投資家に対し、北京・天津・廊坊における物流レイアウトに関する戦略的な提言を行っている。

データソース: CBREリサーチ、2023年8月

01. 供給面における立地の違い 規模の効果から見た供給

立地や交通支援施設などの重要な要素が整い、秩序ある着実な供給増加により、入居企業の立地選択に十分な空間サポートが提供され、入居企業リソースの継続的な流入が促進され、産業クラスターの形成と継続的な強化が促進され、産業（需要）とその空間キャリア（供給）の規模効果の同時向上が促進されます。しかし、現実には、需要と供給は同じペースで発展するわけではありません。

北京・天津・河北地域の主な物流サブマーケットをみると、開発期間、政府計画、既存の賃貸面積などの指標を総合的に分析した結果、北京市馬居橋とその近隣経済開発区、通州からなるクラスター、順義空港とその拡張エリア（順義その他）、大興荊南、天津武清、浜海新区、北辰、西青からなるクラスターは、10年以上にわたり高水準の倉庫開発の歴史を持っていると考えられます。いずれも政府が重点的に計画する物流開発エリアであり、総賃貸面積も規模を形成しています。したがって、これらは北京・天津・河北地域で最も成熟した基幹市場であり、規模と集積効果が最も強い市場です。

さらに重要なのは、産業集積と規模の経済の歴史的要因を理解することで、北京・天津・廊坊物流市場の急速な発展の過程で新興地域の将来の成長傾向を調査・判断するためのより包括的な視点が得られることです。 CBREは、政府の計画、立地、周辺の主要インフラなど、複数の要因を考慮し、中長期的な視点で、大興空港と廊坊空港経済区、平鼓馬坊、北部3県で構成される大興空港周辺クラスターが、今後3年間で北京・天津・廊坊地域の新興物流クラスターになると予想しています。

データソース: CBREリサーチ、2023年8月

在庫削減圧力の地域差

規模の効果の観点から、各サブマーケットを販売エリアの統計に分割し、販売圧力の地域差を特定します。

販売面積が最も小さい6つのサブマーケットはすべて北京にあります。馬居橋と大興荊南はそれぞれ独立しているが、北京経済開発区、通州、馬居橋は連携して活動している。これらのサブマーケットでは販売圧力が最も少ないです。

北京順義のその他の将来の供給は、順義空港を効果的に補完し、2つの地区の全体的な規模の優位性を強化することができます。西青は規模の効果が強く、販売面積が小さいという利点があり、天津で最も販売圧力が少ないサブマーケットです。天津浜海新区と武清地区の販売面積は大きいものの、総在庫に占める割合は比較的均衡しており、販売の難しさは比較的制御可能です。

他のサブマーケットは、短期的に株式を売却するよう強い圧力に直面している。そのうち、大興空港、廊坊空港経済区、天津空港は空港効果により不動産売却の圧力が比較的少ない。

データソース: CBREリサーチ、2023年8月

02. 需要側の立地の違い 需要エンジンとエネルギー

北京、天津、廊坊における高水準倉庫の需要の主な源泉産業は、サードパーティロジスティクス、電子商取引、卸売・小売、製造、コールドチェーンです。さらにまとめると、需要は小売と製造という 2 つの主要な推進力に分けられます。サードパーティロジスティクスは小売業と製造業にまたがり、コールドチェーンは特別な特性を持つ需要産業です。異なるサブマーケットは、それぞれの地理的位置、交通施設、周囲の産業発展、その他のリソース特性により、異なるタイプの需要に対して異なる魅力を持っています。 2020年から現在までの新規リース取引の概要分析を通じて、各サブマーケットにおけるさまざまな業界の需要エネルギーを反映することができます。さまざまな産業の将来の発展とレイアウトの進化と組み合わせることで、各サブ市場における需要の発展の可能性も予測できます。

電子商取引の発展と伝統的な小売チェーン

電子商取引と卸売・小売倉庫はどちらも広いスペースを必要とし、回転率と適時性に対する高い要件があります。主要な消費者市場からの距離、交通の利便性、物件の品質とオプション、賃貸料のレベルなどの要素を総合的に考慮する必要があります。北京郊外や北京周辺のサブマーケットは、コスト効率のよさから第一の選択肢となっています。さらに、天津の地元消費者市場も郊外のサブマーケットの需要を支えています。

データソース: CBREリサーチ、2023年8月

製造サプライチェーンのアップグレード

立地選定の観点では、製造企業はサプライチェーンの連携を強化するために、上流企業と下流企業にできるだけ近い立地を求めています。そのため、製造拠点の周辺や、空港、鉄道、高速道路、港などの交通施設に近い高規格倉庫が人気です。

データソース: CBREリサーチ、2023年8月

サードパーティロジスティクスレイアウト

サードパーティロジスティクスの需要の本質的な原動力と立地の好みは、サービス提供先の顧客の種類と一致するため、サードパーティロジスティクス全体を小売関連と製造関連の2つのカテゴリに分け、それぞれ小売と製造の2つの主要産業と組み合わせて分析します。

コールドチェーンの普及

コールドチェーンテナントは、他のタイプのテナントよりも、輸送の利便性、物件の電力配分、環境保護、安全性、カスタマイズに対する要件が高くなります。北京の中心部の選択肢は極めて限られているため、北京の周辺地域やサブマーケットは、距離が適度で、質の高い物件の選択肢が豊富なことから、コールドチェーンテナントにとって徐々に第一の選択肢になってきています。天津は北部の重要な消費市場であり、生鮮食品や医薬品の輸入港と配送センターであり、コールドチェーン都市配送倉庫、港湾倉庫、地域配送の需要にとって大きな意義を持っています。

立地需要潜在要因：北京からの距離

さまざまなサブマーケットの将来の需要発展の可能性は、その需要産業の発展に関係するだけでなく、サブマーケット自体の状況によっても決まります。分析の結果、北京からの距離と交通施設が、北京・天津・廊坊地域の各サブマーケットの需要エネルギーに影響を与える2つの中核要因であることが判明しました。

北京の主要都市エリア（第五環状線）からの運転距離は、サブマーケットの需要潜在性を特定するための重要な基準であり、次の 3 つの円に分けることができます。

• 第一圏：第五環状線から30キロ以内、北京の最も成熟したサブマーケットをカバーし、平均賃料は1平方メートルあたり月額45～70元。
• 第二圏：30～50キロ離れており、北京郊外と廊坊のほとんどのサブマーケットをカバーし、平均家賃は1平方メートルあたり月額30～50元。
• 第三圏：50～100キロ離れており、廊坊と天津の一部のサブマーケットをカバーし、平均家賃は1平方メートルあたり月額24～32元。

各サブマーケットのトレンドラインに対する乖離度合いを調査したところ、廊坊のサブマーケットの中には北京郊外のサブマーケットよりも第五環状線に近いものもあるが、賃料は低いことがわかった。主な理由は、廊坊から北京に入るときに検問所を通過する必要があり、同じ距離でも時間がかかるからです。これは、伝染病や北京で開催される大規模イベントなど、いくつかの特別な状況において特に顕著です。多くのテナントは、この不確実性を回避するために、北京内のサブマーケットの賃料プレミアムを負担する用意がある。これを踏まえて、CBREは、北京への検問所が北京周辺のサブマーケットの需要を制限する重要な変数であり、今後3年間で突破口を開く可能性が最も高いと推測しています。そのうち、廊坊空港経済区と北部3県は北京・天津・河北協調戦略の重点地域である。北京大興、通州と統合できれば、立地の需要が大幅に増加するでしょう。

データソース: CBREリサーチ、2023年8月

立地需要潜在要因：交通施設

空港

航空貨物自体の輸送の適時性と品質要件という特性により、空港は、特に高い賃料許容度の需要の面で、近くの高水準の倉庫への貨物の流れを誘導する上で最も重要な役割を果たします。北京では順義空港と大興空港が賃料が最も高い2つのサブマーケットであり、天津空港と廊坊空港経済区は市内の平均賃料より10％以上高い。今後、各空港の航空貨物の規模が拡大するにつれ、大興空港と廊坊空港経済区に大量の新たな需要が導入されることになる。

港湾と鉄道

浜海新区は、北京・天津・廊坊エリアで唯一、港に近いサブマーケットです。そのため、保税地域や輸出加工など、数多くの特殊な要求にも対応しています。家賃は天津の平均より3％高い。

現在、国内の高規格倉庫貨物は鉄道輸送への依存度が低く、近隣鉄道駅の需要への貢献度は限られているが、将来的には特定貨物の長距離輸送における鉄道の優位性が顕在化し、ある程度、貨物鉄道駅資源を有する北京・天津・廊坊地域のいくつかのサブマーケットの発展を牽引すると予想される。

高速道路

貨物輸送は道路に依存しているため、周囲の高速道路網によって、各サブマーケットにおける貨物の流れと倉庫需要の違いが決まります。各サブマーケットに隣接する高速道路の数、入口距離、交通流、接続都市レベルなどのさまざまな指標を考慮すると、天津武清、西青、浜海新区、静海、廊坊経済開発区、林孔経済開発区、広陽経済開発区、北三県、固安などのサブマーケットは高速道路ネットワークに総合的な優位性があり、都市間および地域間の物流ニーズを引き付ける上で有利であることがわかった。

03.投資戦略の推奨と需給構造の評価

上記で分析した供給側と需要側の指標に基づいて、CBRE は北京・天津・河北地域の 28 のサブマーケットを 4 つの層に分類しています。エシェロン格付けは、主に現在から今後 3 年間の各サブマーケットの需給バランスを反映しており、将来の賃貸動向とも密接に関連しています。そのため、投資先選定の判断材料として重要なものとなります。

データソース: CBREリサーチ、2023年8月

全体的に見ると、北京・天津・廊坊の倉庫・物流における現在の投資戦略機会は、主に開発と付加価値であり、コアタイプによって補完されています。 CBRE は、需要と供給の構造分析結果に基づいて、投資戦略タイプごとに次のサブ市場を推奨しています。

機会主義的

平鼓馬坊は現在、北京で唯一、使用期間50年の物流用地を販売しているサブマーケットである。土地取引の市場化度が最も高く、拡大の余地が最も大きい。北京、天津、廊坊の多くのサブマーケットの中では地価が突出しているものの、賃貸収益率は比較的高い水準にあり、長期投資家にとって依然として非常に魅力的です。

廊坊空港経済区と北部3県は、北京・天津・廊坊エリアにおいて、50年の使用期間を持つ一次物流用地の賃貸収益率が最も高いサブマーケットです。これらは、将来的に北京との統合を達成する可能性が最も高いサブマーケットでもあり、将来的に価値が上昇する可能性も大きい。

付加価値

順義空港とその拡張エリアは付加価値投資の第一選択肢です。北京の他の成熟した地域と比較すると、地元の政策環境はよりオープンで、ストックの更新と変革を支援しています。さらに、将来の需給構造のバランス、賃料の安定性と成長も、付加価値のある投資収益の強力な保証となります。

政府の規制要件を満たす馬居橋、北京経済技術開発区、大興荊南、通州などのサブマーケットにおける付加価値投資機会に注目することができます。

コア

北京・天津・廊坊地域のいくつかの中核資産がC-REITを通じて上場されている。その中で、北京順義空港や通州などのサブマーケットに位置する不動産の最近の安定した収益実績は、これらのサブマーケットが中核的な投資戦略にとって価値があることを反映しています。

北京の第一層と第二層のサブマーケットはコア投資の主なターゲットだが、売り手が売却に非常に消極的であるため、投資可能な物件は不足している。このような物件を含む資産パッケージに注目し、資産パッケージの全体的な品質と価格レベルに基づいて投資可能性を検討することができます。

出典: CB​​RE