CBRE: 今後2年間で一級都市における物流投資の好機を掴む

データソース: CBREリサーチ、 2023年4月

北京

4大物流拠点の構築

2020年に発表された「北京物流特別計画」によると、北京は「大規模総合物流園区（物流拠点） ＋物流センター＋配送センター」＋「ターミナルアウトレット」の「3+1」都市物流ノードネットワークシステムの構築に重点を置く。北京には現在、順義空港物流基地＋天竺総合保税区、通州馬居橋物流基地、大興荊南物流基地、平鼓馬坊物流基地の4つの物流基地がある。今後3年間で、北京の高水準倉庫の新規供給の90％がこの4つの拠点に集中することになる。

CBREは、 2023年から2025年にかけて北京で合計約69万平方メートルの新規プロジェクトが実行され、全体的な供給レベルは過去3年間（ 2020年～2022年）よりも30％低くなると予想しています。需要面では、重要な消費者市場と戦略的な位置にある北京は、電子商取引やサードパーティの物流企業の進出と拡大を今後も引き付けていくでしょう。近年、発展が加速している自動車や医薬品などの先端製造業は、高規格倉庫の需要の新たな成長ポイントになると予想されています。

全体的に、供給が需要を上回るというのが北京の物流・倉庫市場の基調となり、高水準の倉庫賃料は年間2～4％の割合で着実に上昇するだろう。同時に、廊坊は北京周辺の重要な衛星市場として、北京市場からの波及需要の恩恵を受け続けるだろう。

物流開発の基礎（ 2022 ）

国内総生産:

4.16兆

消費財小売総売上高:

1.38兆元

速達量:

19億6千万

輸入・輸出額：

3.64兆元

貨物輸送量1 :

2億4,037万トン

注1 ：道路、鉄道、空港、水上輸送による貨物輸送量を含む

倉庫・物流市場（ 2022年）

ストック：

337万平方メートル

一人当たりの保管面積:

0.157平方メートル

空室率:

16.4%

平均家賃:

57.0元/平方メートル/月

過去 3 年間の賃料の年平均成長率:

3.8%

主な需要産業2 ：

電子商取引（ 31％ ）、サードパーティロジスティクス（ 27％ ）、製造（ 26％ ）

注2 ：過去3年間の現地市場における主要な新規リース取引の分析に基づく

2023-2025年の予測

新規供給:

690,000平方メートル

年間賃料上昇率:

24％

北京の主な高水準倉庫の市場分布と在庫規模

（平方メートル）

データソース：国家統計局、運輸省、地方統計局、 CBRE調査部、 2023年4月

上海

ライジングツインスターズ

上海は中国最大の消費市場であり、世界最大の港であり、一級都市の中で最も需給が活発な高水準の倉庫市場です。物流・宅配業者の集中は上海市場の重要な特徴であり、過去3年間でサードパーティ物流テナントが新規物流賃貸面積全体の約70％を占めました。

上海の高水準倉庫市場では、 2023年から2025年にかけて段階的に約230万平方メートルの供給が増加する見込みです。しかし、立地分布の点では高度に集中しており、金山と臨港が63%を占め、上海の物流拠点の双子の星となるだろう。

臨港は陽山深水港に隣接しており、上海で最も重要な輸出入物流港です。第14次5カ年計画期間中、上海自由貿易区臨港新区の工業生産額は毎年25％増加する計画であり、これにより新エネルギー車両および設備製造業に関連する倉庫・物流需要の成長がさらに促進されることになる。

高品質の倉庫施設の提供により、上海と長江デルタの内陸部を結ぶ物流拠点としての金山の役割がさらに強化されます。今後、金山駅と金山北駅という2つの交通拠点の建設、 G320やG228など20本の幹線道路の新設や改築が進むにつれて、金山の物流利便性と輻射力は引き続き向上すると予想されます。

明らかに偏った供給構造は、閔行、松江、浦東空港、虹橋、青浦などの主要な物流サブマーケットが引き続き供給不足になることを意味し、空室率は今後3年間、長期間にわたって5％を下回ると予想されます。

電子商取引物流開発（ 2022年）

国内総生産:

4.47兆

消費財小売総売上高:

1兆6,400億元

速達量:

28億6千万

輸入・輸出額：

4.2兆元

コンテナスループット:

4,730万TEU

貨物輸送量：

141,373.6百万トン

倉庫・物流市場（ 2022年）

ストック：

713万平方メートル

一人当たりの保管面積:

0.286平方メートル

空室率:

9.3%

平均家賃:

49.6元/平方メートル/月

過去 3 年間の賃料の年平均成長率:

1.9%

主な需要産業：

サードパーティロジスティクス（ 67％ ）、電子商取引（ 17％ ）、卸売業者および小売業者（ 10％ ）

2023-2025年の予測

新規供給:

230万平方メートル

年間賃料上昇率:

1.5%-2.5%

上海の主要高規格倉庫の市場分布と在庫規模

（平方メートル）

データソース：国家統計局、運輸省、地方統計局、 CBRE調査部、 2023年4月

広州

花都ワン スーパーストロング

「広州現代物流拠点と産業開発土地利用に関する第14次5カ年計画」によると、広州は広州空港物流拠点（花都）、広州南沙港物流拠点（南沙）、広州鉄道コンテナセンター駅道路鉄道複合一貫拠点（白雲）、広州東部道路鉄道複合一貫拠点（増城）、広州・清遠空港現代物流産業新城（清遠市）の5つの超大型交通・物流拠点を建設する予定だ。 2021年から2022年にかけての広州の倉庫・物流用地譲渡状況を見ると、 75％の土地が広州空港物流拠点エリアである花都に位置し、残りは白雲と増城に位置している。

広州は中国国内で最も越境電子商取引が発達した都市です。 2022年、広州税関管内の越境電子商取引の輸出入品申告額は2,500億元を超え、前年比70%以上増加した。越境電子商取引は広州における高水準の倉庫需要の主な原動力となり、過去3年間で新規賃貸面積の40％を占めた。白雲空港と南沙港は広州の越境電子商取引の2大港であり、高水準倉庫の規模で言えば広州の上位2つのサブマーケットでもある。

新たに発表された「広州国際消費センター都市開発計画（ 2022-2025 ）」は、広州空港と南沙港を越境電子商取引の国際ハブ港として建設することを明確に提案している。今後3年間で、白雲空港近くの花都と白雲に79万平方メートルの高規格倉庫が納品されると予測されており、これは今後3年間の新規供給の58％を占める。これにより、大手越境電子商取引企業やサードパーティ物流企業のさらなる集中が促進されるでしょう。

電子商取引物流開発（ 2022年）

国内総生産:

2兆8800億

消費財小売総売上高:

1兆300億元

速達量:

101.3億個

輸入・輸出額：

1兆900億元

コンテナスループット:

2,460万TEU

貨物輸送量：

9億511万トン

倉庫・物流市場（ 2022年）

ストック：

303万5千平方メートル

一人当たりの保管面積:

0.161平方メートル

空室率:

9.9%

平均家賃:

40.4元/平方メートル/月

過去 3 年間の賃料の年平均成長率:

3.1%

主な需要産業：

越境電子商取引（ 40％ ）、電子商取引（ 23％ ）、サードパーティロジスティクス（ 22％ ）

2023-2025年の予測

新規供給:

137万平方メートル

年間賃料上昇率:

1.5%-2.5%

広州の高水準倉庫の主なサブマーケットの分布と規模

（平方メートル）

データソース：国家統計局、運輸省、地方統計局、 CBRE調査部、 2023年4月

深セン

供給は引き続き逼迫している

深センは4つの一線都市の中で最も小さい都市で、面積は北京のおよそ8分の1 、広州や上海のおよそ3分の1に相当します。土地資源の不足は常態化しており、都市開発を制限する大きなボトルネックとなっている。そのため、集中的な開発が長年にわたって重視されてきました。しかし、倉庫用地の建物の​​特殊性により、集約度が低く、生産効率が低いため、深センで利用できる土地の量は極めて限られています。深セン土地取引プラットフォームが公開したデータによると、 2007年から2022年までの16年間で、倉庫用地は合計29区画が公開され、年間平均供給量は2区画未満となっている。供給不足は一目瞭然です。

2016年以降、深センの倉庫・物流市場の空室率は5%未満で推移している。過去5年間の新規供給はわずか27万平方メートルで、一人当たりの倉庫面積はわずか0.153平方メートルで、全国最低であり、市場の需要を満たすにはほど遠い。

構造的には、倉庫の73％が輸出入を扱う保税倉庫であり、現在のテナントは主にサードパーティの物流と製造業です。深センの地元住民にサービスを提供する電子商取引や物流企業、製造企業は、東莞や恵州などの周辺都市の一般倉庫や高規格倉庫に部分的に拠点を置いています。深センでは倉庫を見つけるのが難しいだけでなく、東莞と恵州では賃貸可能な面積も非常に限られており、空室率は10％未満で、過去5年間の年間賃料上昇率は約4％です。

2023年には、深センの龍華観瀾物流園区に13万平方メートルの新たな供給が行われる予定です。近い将来、深センの新規供給は非常に限られており、空室率は今後3年間で3％未満に留まり、家賃は3％～4％程度で上昇し続けるだろう。

電子商取引物流開発（ 2022年）

国内総生産:

3.24兆

消費財小売総売上高:

0.97兆元

速達量:

58億

輸入・輸出額：

3.7兆元

コンテナスループット:

3,004万TEU

貨物輸送量：

4億771万トン

倉庫・物流市場（ 2022年）

ストック：

270万平方メートル

一人当たりの保管面積:

0.153平方メートル

空室率:

0.7%

平均家賃:

48.7元/平方メートル/月

過去 3 年間の賃料の年平均成長率:

2.0%

主な需要産業：

サードパーティロジスティクス（ 85％ ）と製造（ 10％ ）

2023-2025年の予測

新規供給:

130,000平方メートル

年間賃料上昇率:

3%-4%

深センの主要物流パークの分布と規模（平方メートル）

データソース：国家統計局、運輸省、地方統計局、 CBRE調査部、 2023年4月

今後2年間で一級都市のチャンスをつかむ

物流投資の好機

CBREが今年初めに発表した2023年中国投資家意向調査レポートによると、産業物流は3年連続で投資家の間で最も人気のある不動産タイプとなり、投資家の56％が今年の優先投資対象として産業物流を選んだ。感染症流行以降のアジア太平洋地域の民間不動産ファンドの資金調達活動を見ると、中国に焦点を当てたファンドの3分の2以上が産業物流分野への投資を計画している。

昨年、中国人民銀行の継続的な金利引き下げにより、不動産投資にとって良好な環境が整いました。現在、一線都市の高水準倉庫の平均資本化率は約5％で、5年LPRとの金利スプレッドは70ベーシスポイント近くとなり、 2019年にLPRデータが発表されて以来の最高水準となっている。

中長期的な視点から見ると、中国の主要都市圏における高水準の倉庫投資は、中長期的な構造的機会を提供します。供給面から見ると、中国の現在の高規格倉庫の在庫は米国の60％未満であり、一人当たりの高規格倉庫面積は米国の15％未満である。需要面では、中​​国の電子商取引売上高は米国の約1.4倍、貨物取扱量は米国の約2.6倍となっている。

一級都市とその周辺地域は、巨大な産業規模と消費規模、強力な物流放射能力、強固な賃貸市場の基礎を享受しており、物流投資の好ましい地域となっています。 CBREは、賃貸・投資需要の回復に伴い、一級都市の高水準倉庫の資本化率は2023年後半以降、徐々に低下すると予想している。そのため、投資家は、過去2年間の一線都市の拡大によってもたらされた稀な好機に細心の注意を払い、主要都市部の土地開発、資産買収、古い施設の改修の機会に目を光らせ、一線都市の周辺都市にも積極的に注目することが推奨される。

一級都市の高級倉庫賃貸指数と平均資本化率