CBRE: 2022 年の中国不動産市場の見通し – 物流・倉庫

高水準の倉庫の需要は2022年も急速に増加し続ける

2021年、中国国内の宅配便事業の成長と輸出の成長（米ドルベース）はともに30％に達した。こうした二重の循環の取り組みにより、電子商取引、サードパーティの物流、製造業における倉庫保管料の需要が大幅に増加しました。 CBREが追跡している中国の19市場における高水準倉庫の純吸収量は2021年に660万平方メートルに達し、前年比60％増、過去最高だった2017年より40％増加した。

高規格倉庫の純吸収量は2022年に600万平方メートルを超える

CBREの2021年中国物流テナント調査によると、調査対象企業の約70％が今後3年間で国内の倉庫物件ポートフォリオをさらに拡大する予定であることがわかりました。高水準倉庫の賃貸需要の80％を占める電子商取引およびサードパーティロジスティクス企業は、最も強い拡大期待を抱いています。

CBREでは、国内の高水準倉庫賃貸市場は2022年も引き続き非常に活発な状況が続くとみており、年間純吸収量は2年連続で600万平方メートルを超えると予想しています。

第14次5カ年計画における物流・倉庫市場の発展を牽引する3つの主要な原動力

中長期的には、電子商取引の継続的な浸透と新たなビジネスモデルの出現、製造業の高度化の過程でのサプライチェーン物流需要の増加、 RCEPの実施による地域貿易と物流の促進が、第14次5カ年計画期間中の国内高水準倉庫市場の発展の3つの主要な原動力となるだろう。さらに、将来の倉庫構成におけるインテリジェンス、効率性、コールドチェーン、環境への配慮の重要性はますます顕著になるでしょう。

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電子商取引は成長を続ける

• 第14次電子商取引5カ年計画によると、中国のオンライン小売売上高は2020年から2025年の間に44％増加する見込みです。
• ライブストリーミング電子商取引、生鮮食品電子商取引、越境電子商取引などの新しいモデルには、大きな成長の余地があります。

2.ファイナンスが活発化し、サードパーティロジスティクスの拡大が加速

• 2021年には物流業界の融資額が340％と大幅に増加し、倉庫ネットワークの構築がさらに加速するでしょう。
• サプライチェーン物流は、サードパーティロジスティクスの新たな成長ポイントとなっています。

3.好ましい政策

• RCEPの正式な発効は、この地域における国境を越えた貿易を刺激し、特に東部沿岸地域と南西部地域の物​​流ニーズに恩恵をもたらすだろう。
• 第14次5カ年計画期間中、政府は120の国家物流拠点の建設とコールドチェーン物流の発展を継続的に支援します。

電子商取引は独占禁止法の下で秩序ある発展を遂げており、革新的なモデルの成長の余地は大きい。

2021年、全国の実物商品のオンライン小売売上高は10.8兆元に達し、前年比12％増加した。同時に、独占禁止法や税務コンプライアンスは短期的には業界の是正や衝撃を引き起こすだろうが、プラットフォームの障壁を打ち破り、公正なビジネス環境を作り出すことは、電子商取引の長期的な秩序ある発展と継続的な革新につながるだろう。

電子商取引事業の発展に向けた「第14次5カ年計画」では、2020年から2025年までの成長目標を44 ％に設定している。 2021年の市場実績から判断すると、実際の成長率は予想を上回る可能性が高いです。沈下市場や生鮮食品の電子商取引などの革新的なモデルの急速な成長は、倉庫需要に引き続き利益をもたらすでしょう。 CBREの2021年グローバルEコマース展望レポートでは、 Eコマースの新規売上高10億ドルごとに、 100万平方フィート（ 92,903平方メートル）の倉庫需要が生まれると予測しています。この推計によれば、理論的には、第14次5カ年計画期間中に国内電子商取引の発展に必要な倉庫面積は約7,000万平方メートルとなる。

生鮮食品分野における電子商取引の普及率はまだ低く、倉庫需要の潜在性は非常に大きい。

一部のプラットフォームの閉鎖や補助金の冷え込みにより、感染症流行後に急成長した生鮮食品電子商取引業界は業界再編の時期に入った。しかし、アリババやピンドゥオドゥオなどの大手電子商取引企業は農産物分野に注力しており、関連政策の支援により、生鮮食品の電子商取引は長期的に大きな成長の余地がある。フォレスターの予測によると、中国の生鮮食品小売業の総規模は2021年に9兆人民元に近づく一方、電子商取引の普及率はわずか9％で、家電製品、衣料品、靴、帽子などの小売業に比べて大きく遅れをとっている。

CBREの統計によると、 2021年に生鮮食品EC企業は主要都市で40万平方メートル以上の高規格倉庫を賃借しており、これは2020年と比較して80％以上の大幅な増加であった。普及率が急速に高まっていることから、生鮮食品の電子商取引は、消費者人口が密集する都市部で倉庫施設を拡大し続けると予想されます。

生鮮食品の電子商取引の発展も冷蔵倉庫の需要の増加を促進するでしょう。弊社の物流テナント調査によると、調査対象テナントの31% が、主にサードパーティ物流、生鮮小売/食料品またはケータリング、製薬業界において、冷蔵倉庫の需要が今後増加すると回答しました。

生鮮食品電子商取引に加えて、ライブストリーミング電子商取引、越境電子商取引、およびその背後にあるC2Mモデルも、電子商取引と倉庫のニーズの発展に持続可能性を共同で提供します。

物流業界の資金調達の波は新たなリース需要を牽引し、サプライチェーンはサードパーティロジスティクスの新たな成長ポイントとなっている。

公開データ統計によると、 2021年の物流業界の資金調達額は前年比340％増の1,816億元となり、その中には12社の上場成功、 15件の大型合併・買収、複数の私募増資などが含まれる。さらに、RRSやAnxin Logisticsなどの企業も2022年の上場計画を提案している。

JD Logistics、YTO Express、SF Holdingsなどのサードパーティ物流企業は、いずれも資金の50％以上をインフラネットワークの構築とアップグレードに投資する計画だ。 JD Logistics を例に挙げてみましょう。目論見書によると、 IPOで調達した資金の55％は、国内外の倉庫ネットワーク、コールドチェーン物流の拡張とアップグレード、輸送ルートの拡大に​​使用される予定。 CBRE は、これが、特に注文が最も集中し、重要な交通ハブがある第一級都市圏において、サードパーティ ロジスティクス企業の間で高水準の倉庫リース需要の新たな波を引き起こすと考えています。

サプライチェーンはサードパーティロジスティクスの新たな成長ポイントとなり、製造倉庫のアップグレードが必要

中国の製造業がハイテク化、高付加価値化へと変革を続け、 2020年から淘宝網、京東、拼多多の3大電子商取引企業がC2M戦略を立ち上げたことで、製造サプライチェーンは専門化、高効率化、柔軟性に向けた進化を加速させています。統合サプライチェーンサービスは、サードパーティロジスティクスの新たな成長ポイントとなっています。同時に、製造倉庫を自動化およびデジタル化されたサプライチェーンの展開に沿った高水準の倉庫にアップグレードする需要も高まります。 2021年、西銀は珠江デルタで100万平方メートルを超える高水準の倉庫をリースしましたが、これはC2Mモデルとデジタルサプライチェーンが伝統的な製造業に力を与えた後に生み出される倉庫アップグレードの需要の爆発的な増加をある程度実証しました。

より広い視点から見ると、製造業のサプライチェーンの高度化により、工業製品の調達のプラットフォーム化と効率化が徐々に促進されるでしょう。現在、工業製品のB2B電子商取引の普及率は5％未満であり、将来の高水準倉庫需要のブルーオーシャン領域です。

一級都市圏の供給期が到来し、賃貸需要の滞留が解消される

2022年には国内主要19市場で高規格倉庫の新規供給量が700万平方メートルを超え過去最高となる見込みだが、供給の分配構造は最適化される傾向にある。

広州、上海、常熟での新規供給は100万平方メートルを超えることになる。近年、上記市場及びその周辺地域の空室率は10％以下で推移していることから、新規プロジェクトの市場参入により、前期に蓄積された賃貸需要が解放されることが期待されます。弊社の2021年物流テナント調査によると、回答者の55%が今後3年間で一級都市の倉庫施設を拡張する予定であることがわかりました。

対照的に、中国中西部の3都市（成都、重慶、武漢）では、供給がピークを迎えた3年後、 2022年に新規供給が大幅に減少する見通しだ。

2022年の全国の高規格倉庫全体の空室率は0.6ポイント微増の14.0％となるが、 2023年の新規供給の急減により空室率は11％程度まで低下する見通しだ。

CBREは、需要と供給の好調な傾向を踏まえ、高級倉庫の全国平均賃料指数が2022年に1.9％上昇し、 2023年にさらに加速して2.4％に達すると予想しています。上海周辺の一級都市と衛星市場の年間平均成長率は3％以上に達すると予想されています。中西部市場の需給関係が急速に回復するにつれ、成都と重慶の家賃は2022年に回復し、武漢の家賃は今後2年間で徐々に安定するだろう。

結論と推奨事項: 入居者向けのヒント

1. 2022年に第一線地域の供給ウィンドウを捉え、コア市場における倉庫ネットワーク拡張計画を推進し、全体的な物流コストを削減します。
2. 成都と重慶は今後2年間でオー​​ナー市場へと変貌するだろう。賃料が急激に上昇し始める前に、借主はより良い立地と長期の賃貸契約を締結することが推奨される。
3. 自動化設備や倉庫管理システムなどの新技術を積極的に導入し、倉庫設備をアップグレードすることで、長期的な人件費の最適化と倉庫運営の効率化を実現します。テナントは、倉庫の床の高さ、耐荷重、積み下ろし用のドア、電気などの構成が、技術アップグレード後の運用要件に適合していることを確認する必要があります。
4. プロジェクト開発段階では、冷蔵倉庫や高密度立体倉庫などのカスタマイズされた要件についてオーナーとコミュニケーションをとります。
5. 倉庫リースの敷地選定、運営、企業のESG目標の統合を推進します。

オーナーへのアドバイス

1. 当社は引き続き、成都、重慶、武漢などの主要な内陸物流拠点に加え、一級都市とその周辺地域における投資機会に注力していきます。特に、成都と重慶では今後3年間で新規供給が急速に減少するため、家賃は底を打って急激に回復するだろう。
2. 倉庫の設計・開発段階でテナントを導入し、カスタマイズされた倉庫を構築します。または、プロジェクト開発中に物件の多用途性と柔軟性を維持し、将来の入居者の冷蔵保管やその他のカスタマイズのニーズに対応します。
3. 政府やテナントの高まる持続可能性の要件を満たすために、不動産のグリーンエネルギー保全に関する設備投資の増加と運用の最適化を検討します。
4. 大規模な倉庫ネットワークを持つオーナーは、倉庫管理システム、スマートサプライチェーンシステム、倉庫自動化設備などへの投資を増やし、統合サプライチェーンサービスソリューションを提供してテナントの効率向上とコスト削減を支援し、多様な収入の拡大とテナントの定着率の向上を図ることができます。